财新传媒 财新传媒

阅读:0
听报道
开发商获取地产项目的第一关——项目开发权的审批,成为权钱交易的首要环节

  【财新网】(记者 王和岩)

  因“钱多、房多、女人多”而被称为“许三多”的原杭州市副市长许迈永,目前正在囚牢中等待最高法院的死刑复核。随着该案落下帷幕,大搞权钱交易、受贿总计近2亿元的许迈永贪腐细节也浮出水面。

  作为主管城市规划和土地的副市长,许迈永涉案时间跨度长达14年,受贿金额从8万余元到3000万元,高达上百笔,涉案金额1.98亿元,大多集中于房地产开发和城市建设领域。综观许迈永的所作所为,不啻中国房地产领域设租和寻租的一本“活教材”。

  从项目开发权竞标、土地使用权出让、拆迁、“招拍挂”、退税优惠到返还土地出让金、变更土地用途、配套设施承建、转让股权、分割销售等,无处不是敛财之机,而行贿路线、手法的千变万化更令人叹为观止。在某种意义上,许迈永案几乎毫无保留的审判,为公众提供了一个难得的机会,去管窥房地产业这一令全国民众为之癫狂的利益场的层层灰幕。

  自今日起,财新网将陆续刊出“许迈永贪腐案教程”连载。财新记者根据采访获得的部分司法材料,以期展现、剖析房地产业的巨额寻租空间和分肥模式,敬请关注。

  ——编者

  风景如画的西溪湿地公园,位于杭州西部,与西湖、西泠曾并称杭州“三西”。这片占地约10平方公里、为诸多开发商垂青的土地,正是导致许迈永贪腐案东窗事发的源头。

  2002年6月后,许迈永先后任西湖区代区长、区长、中共西湖区委书记,最后官至杭州市副市长,直至案发。在此期间,中国房地产市场从起飞到价格猛涨,滋生了诸多牟利机会。

  从记者掌握的材料看,无论是许担任杭州市西湖区区长、书记,还是在升任杭州市副市长时,经由房地产项目谋取的非法收入,占许迈永聚敛财富的绝大多数。(相关报道:亿元贪官标本:原杭州副市长许迈永财产明细)而开发商获取地产项目的第一关——项目开发权的审批,成为权钱交易的首要环节。

  所谓“项目开发权”,是指经政府立项批准的建设项目在土地整理、拆迁、建设、销售等多个环节的主导权力。这一权力,在国家实施经营性土地必须通过“招标、拍卖、挂牌出让” (俗称“招拍挂”)制度前,地方政府及其领导拥有较大的自由裁量权。

  2002年5月,国土资源部颁布实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,规定商业、旅游、娱乐、商品住宅用地等经营性用地必须“招拍挂”出让。此后,国土资源部于2004年颁布第71令,规定2004年8月31号后,所有经营性用地出让全部实行“招拍挂”。

  许迈永主政西湖区时,从政策上看,项目开发权的寻租空间已相当逼仄,但实际操作中却并非如此。据土地拆迁事务律师王才亮介绍,当时,很多开发商拿着地图看中了那块地,就去找当地政府官员,双方勾结合谋,一个项目就产生了。

  但是,仅仅拿到项目开发权,不一定能够立项。很多时候,项目还是虚拟的、意向性的,此后还有可行性立项、规划、设计,包括更改容积率等一系列环节。在这些环节,地方官员都有寻租的空间。

  行贿许迈永的众多地产商中,一个重要的角色是香港亿科置业集团老板项兴良。此人靠向许巨额行贿,使香港亿科置业先后获得杭州市“西港新界”、“西溪风尚”、“永恒之江商务中心”、“文新图书馆”等项目的开发权。

  据时任西湖科技园管委会常务副主任张兴根称,2002年下半年,时任西湖区区长的许迈永亲自引荐港商项兴良投资“西港新界”项目。此后,管委会与项的代理人“刘华”等人洽谈项目地块,并由许迈永钦定,由“刘华”等人投资开发。

  这个“刘华”,实际上是受香港亿科置业老板项兴良之邀,仅仅是出面与当地政府签订合作协议,获取西湖科技经济园区158亩综合地块的项目开发权。该项目此后被命名为“西港新界”。

  司法卷宗显示,2002年,时任西湖区代区长的许迈永,亲自把项兴良引荐给该区文新街道党委书记杨佐勇。此后,项兴良名下的杭州天元世纪置业有限公司获得了文新街道五联村40亩土地的开发权,后称“西溪风尚”项目。

  2003年初,许迈永担任西湖区之江旅游度假区管委会主任。经许引荐,项兴良以永恒香港集团有限公司名义与西湖区之江旅游度假区管委会签订了投资意向协议,获得了“永恒之江商务中心”项目开发权。

  同一年,项兴良为了与西湖区文新街道蒋村管委会合作开发“文新图书馆”项目,并请许迈永予以关照。此后,经许迈永给文新街道党委书记杨佐勇打招呼,项兴良顺利地拿到了“文新图书馆”项目开发权,负责文新图书馆配套商场写字楼的开发、建设、经营及物业管理。由于许迈永打招呼,项兴良公司还得到承诺,该地块40年租期期满后,地上建筑物归其所有。

  除了项目开发权,项兴良还在返还土地出让金、变更用地性质、项目拆迁等方面获得了许迈永的关照。作为对许迈永的报答,港商项兴良在2001年下半年至2009年4月间,先后22次给许迈永送款物,共计人民币2571万余元。

  第二课:寻租土地出让

2011年07月18日 08:15  本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网

利用土地使用权出让牟利,是许迈永攫取巨额财富的主要手段,也是其牟利金额最多的环节

  【财新网】(记者 王和岩)2004年8月31日经营性用地全部实行招拍挂出让前,企业获取建设用地,主要采取协议出让方式。彼时,不法官员贪腐的空间来自对协议的掌控。“831”大限后,经营性用地招拍挂出让执行制度不力及其缺陷,土地招拍挂出让随之造就了新的寻租空间。

  招拍挂本是竞争性的土地出让方式,但在实践中依然难免“暗箱操作”。以“土地招标出让”为例,必须要有三个以上企业参与投标,必须高于标的才能中标。但现实是,官商勾结现象比比皆是。

  比如,有官员私下泄露标的;有的招投标信息不向社会公开;还有少数商人串通后“围标”;有的则只邀请少数企业,私下约定标的;更有事先跟招标人商量“串标”。有业内律师介绍,一亩土地到底能卖多少,因买家的不同,伸缩性很大,可以是20万,也可是100万。其中的差价,就形成了巨大的租金。

  许迈永正是凭借在土地招拍挂中设置限制性条款等,确保自己属意的人中标。浙江坤和建设集团股份有限公司(下称浙江坤和集团)董事长李宝库就是通过巨额行贿许迈永,获取了西湖科技经济园区项目的土地使用权。

  李宝库,以6200万余元的贿赂额位居许迈永案行贿人之榜首。经法院查明,浙江坤和集团及其子公司为获得西湖科技产业园项目土地使用权,先后8次送给许迈永830万美元,折合人民币6000万余元。

  2002年8月,浙江科技学院老校区102亩土地使用权被用于西湖科技产业园项目。为开发该项目,杭州西湖投资有限公司与杭州西湖区城市建设发展有限公司合资设立杭州富民投资有限公司(下称富民公司)和杭州富临投资有限公司(下称富临公司)。

  到了2005年底,时任西湖区区长的许迈永主动向李宝库推荐开发该项目,并许诺把浙江科技学院作为省属高校应得的1亿元土地出让金返还款奖励给开发公司。此后,为掩人耳目,在该项目运作初期,李宝库遂借用大学同学周哲的中程集团有限公司(下称中程公司)、中程科技园开发有限公司(下称中程科技园)的名义开发。

  据时任西湖区副区长丁庆怀称,2006年5月26日,已升任西湖区区委书记的许迈永召集专题会议并提出,上述地块的招商对象就是中程科技园;同年6月5日,许迈永召开书记办公会,专题研究建设西湖科技产业园事宜,最后决定引进中程科技园开发该项目。

  2006年6月6日,李宝库以中程科技园的名义与杭州西湖投资有限公司、杭州西湖区城市建设发展有限公司签订框架协议,决定受让“富民公司”、“富临公司”的国有股权,开发西湖科技产业园。

  该合同书明确,中程科技园享受“原用地单位享受的省属高校土地出让金扶植等政策,用于支付征地、拆迁等补偿费用”。

  2006年12月31日,国务院国资委、财政部下发《关于企业国有产权转让有关事项的通知》。按此规定,上述国有股权须在产权交易中心公开挂牌转让,上述协议转让国有股权的框架合同未能执行。

  此后,“富民公司”“富临公司”国有股权公开挂牌转让。为确保李宝库名下公司能中标,2007年11月,许迈永召开西湖区区委书记办公会议,对“富民公司”“富临公司”国有股权转让设定了限制性条款,规定中标受让单位必须代“富民公司”“富临公司”向中程科技园支付高额补偿款5.6亿元人民币。

  由于设定了上述限制性竞拍条件,2008年2月21日,李宝库名下的杭州坤和旅游客运公司(下称浙江坤和公司)在没有竞争对手的情况下,最终以6150万元顺利受让上述两家公司国有股权,取得了西湖科技产业园项目的土地使用权。为此,许迈永的收益是6000余万元。

  司法案卷还显示,通过许迈永处低价获取土地使用权的人中,还包括香港汇骏(国际)控股有限公司(下称汇骏公司)的高志伟。

  2004年底,许迈永带领西湖区政府一干人到香港招商引资,推出西湖区三墩镇的一个房地产项目(所谓“29号”地块,即此后的“白马尊邸”项目)。

  事实上,当年四五月间,杭州佳苑房地产公司已出资3.5亿元中标“29号”地块。但到了11月,在许迈永主持召开的协调会上,该地块被作为招商引资项目,重新转让给一家上海公司。后因该公司无钱开发,该地块被西湖区政府收回。

  2005年初,许迈永再次召开协调会,最终拍板把上述“29号”地块转让给汇骏公司开发。同时,高志伟还得到许迈永的帮助,得以延期支付土地出让金。这一次,许迈永收获的则是高志伟的2100万元。经法院认定,其中2000万元属于索贿。

  类似的行贿者还有莱茵达控股集团有限公司(下称莱茵达公司)董事长高继胜,其目的亦在于低价获取项目地块使用权。

  2007年下半年,莱茵达公司到杭州之江国家旅游度假区管委会,拟投资“冰雪世界”项目,涉及土地使用权出让。据西湖区副区长王炬称,此间,许迈永指示其加快推进该项目,对莱茵达公司给予帮助。

  2007年七八月间,莱茵达公司董事长高继胜在杭州某会所茶楼的包厢里,送给许迈永之妻20万元人民币。许妻收钱后,把此事告知了许迈永。一年后,高继胜又到许迈永家,以为许迈永母亲治病为名,送上20万元。此后,高继胜又送给许迈永之子一只卡地亚牌手表,价值人民币3.9万余元。不过,后因经济形势不好,“冰雪世界”项目终被搁置。

  许迈永对十多万的钱款也来者不拒。2007年,为竞争杭州西湖三墩镇五里塘旧城改造项目的土地使用权,金威置业(杭州)有限公司董事长朱近峰找到了许迈永,奉上两万美元,许予以笑纳。■

    

话题:



0

推荐

汪丁丁

汪丁丁

592篇文章 25天前更新

数学学士(1981年),数学硕士(1984年),经济学博士(1990年)。但学位都是无用之物,如维特根斯坦所言,读完即可销毁。最近的工作:北京大学中国经济研究中心和浙江大学经济学院经济学教授,浙江大学跨学科社会科学研究中心学术委员会主席。长期坚持的工作:财新传媒学术顾问。教学及阅读领域:经济学思想史、制度分析基础、行为经济学、新政治经济学——公共选择理论与社会选择理论、演化社会理论——演化认识论与演化道德哲学。在公共领域内所持的矛盾态度:批判主流,关注思想,拒绝媒体。对任何学说及其说服者持温和的怀疑主义态度,这种态度不合逻辑,但真实,如Charlie Brown 一般真实。

文章